La convivencia en régimen de comunidad de propietarios, si bien necesaria, no está exenta de complejidades. Con el fin de facilitar una gestión armoniosa y prevenir posibles conflictos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un marco normativo que regula las situaciones más frecuentes que pueden surgir en este contexto. En caso de que un propietario desee impugnar una decisión adoptada por la comunidad, deberá seguir un procedimiento específico que se detalla a continuación.
Requisitos de validez de los acuerdos comunitarios
Para que los acuerdos adoptados en el seno de una junta de propietarios gocen de plena validez jurídica, deben respetarse una serie de requisitos formales y sustantivos:
- La convocatoria de la reunión debe realizarse conforme a lo establecido por la ley, respetando los plazos y formas requeridos.
- El orden del día debe contener, de manera clara y precisa, los asuntos que serán objeto de deliberación.
- Las resoluciones deben ser aprobadas con las mayorías legales que exige la LPH, según la naturaleza de cada acuerdo.
- Es imprescindible la redacción de un acta que refleje fielmente lo tratado en la junta, así como los acuerdos alcanzados.
Conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, todo propietario está facultado para impugnar los acuerdos adoptados por la comunidad, siempre que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
- Que el acuerdo contravenga lo dispuesto en la ley o en los estatutos de la comunidad.
- Que el acuerdo resulte gravemente perjudicial para la propia comunidad, en beneficio exclusivo de uno o varios propietarios.
- Que cause un perjuicio relevante a un propietario determinado, sin que exista obligación legal de soportarlo, o que haya sido adoptado mediante abuso de derecho.
Legitimación para impugnar acuerdos comunitarios
Están legitimados para impugnar los acuerdos aquellos propietarios que, habiendo asistido a la junta, hayan salvado expresamente su voto. Esta figura implica una manifestación clara de disconformidad con la votación, sin que se emita un voto a favor ni en contra, lo que se diferencia de la abstención, que no otorga legitimidad para recurrir judicialmente.
Asimismo, podrán ejercer este derecho los propietarios que no hayan asistido a la junta, aquellos a quienes se les haya denegado indebidamente el derecho a voto, así como los que hayan votado en contra del acuerdo. En todos los casos, es indispensable que el demandante esté al corriente de sus obligaciones económicas con la comunidad, es decir, no tener deudas vencidas ni pendientes.
Procedimiento de impugnación
La impugnación de los acuerdos comunitarios debe formalizarse mediante la interposición de una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se sitúe la finca.
Dicha demanda deberá contener los datos identificativos de las partes, una exposición clara y ordenada de los hechos, los fundamentos jurídicos pertinentes y la pretensión concreta que se formula. El plazo máximo para presentar la impugnación es de tres meses desde la fecha en que se adoptó el acuerdo que se cuestiona.
En conclusión, si un propietario considera que un acuerdo de la comunidad vulnera sus derechos o contraviene el ordenamiento jurídico, cuenta con un procedimiento legal para recurrirlo. Una vez cumplidos los requisitos formales, será el juez quien determine la validez o nulidad del acuerdo impugnado.